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[转帖]纽约时报评中国房地产

菜鸟
2004-10-12 17:32:00    评分
地产商以“国情论”否认中国楼市存在泡沫,同时向新土地政策倾泻激烈的言辞。

  美国《纽约时报》不久前指出,中国的房屋的空置率已超过国际警戒线,同时质疑中国房地产的泡沫是否已经开始出现破裂。

“在上海,大约有1/6的高级住宅是没有人住的;在北京为1/4;在深圳附近为1/3。而且在未来的几年里,房屋的空置率一定会在目前的基础上大幅增加。预计在未来的两年内,办公楼的供给将猛增50%……”

  8月12日,据摩根士丹利的估算,世界25%的经济中目前存在房地产泡沫,另外40%的地区处于“泡沫预警”状态。换句话说,目前全世界大约2/3的国家和地区或者已经产生或者正面临出现房地产泡沫,其中地区包括澳洲、美国、韩国和中国等。

  “这个问题已经谈论很多了,”中国房地产及住宅研究会常务副会长包宗华对《经济》杂志说。

  9月初,国内也出现了同样的警告声音。浙江省统计局企调部公布的一份《浙江房地产时常发展研究报告》发出预警:目前浙江省房地产已经膨胀,并进入警戒区,若任其发展,楼市泡沫随时可能破裂。

  “普遍上涨意味着需求存在”

  房子价格普遍上涨,在开发商的看来,这并不是意味着泡沫。

  “普遍上涨意味着需求存在,”华远集团的董事长任志强说。他举例说,被普遍认为存在房地产泡沫的美国,一是减免个人所得税,即使穷人也买房子;二是相对固定的利率,美国的按揭贷款利率不是随着浮动调整。布什上台的时候,用房地产拉动整个经济的增长。

  至于中国,任志强认为,“我不认为有泡沫,尤其拿发达国家和中国比。房价市场跟股票市场一样。它可能会有波动,但波动不等于说有泡沫。中国不可能出现大规模的泡沫,因为中国人住房条件太差。”

  “中国的房地产即将崩溃是不可能的!”今典花园董事长张全宝说,中国的城市化进程的加快,投资规模加快是正常的,而目前房地产的趋势发展前景良好,尤其是商品房市场,崩溃不太可能。而且根据上半年的销售数字,销售的面积大于竣工面积,需求属于强劲势头。

  房地产业内一致的说法是,目前中国的房地产仍处于快速发展的阶段,过去5年里房屋累计价格涨幅超过30%,是正常的范围内,今年有加快的趋势,上半年上涨了12%,今后仍有加快的迹象。

  房价高涨,令消费者恐慌,迟买不如早买,宁可负债也要买房,那么人们的潜在需求能够成为实际需求吗?

  据任志强的分析说,现在的人均收入增长高于房价的增长。国家统计数据显示:北京地区人均收入增长为农民收入增长10.5%,城市居民可支配增长是12.1%,都高于北京市的房价增长。北京地区人均收入连续8年的增长超过10%,而房价增长低于10%。

  但问题是,房子价格与人均年收入相比,高于许多发达国家水平,中国的房地产价格已经高到了一套普通的住宅大约等于城市居民8年左右的收入,国际的标准是3年-6年,而美国是3年-5年,还有就是人均收入没有考虑到收入的两极分化急剧扩大。

  空置率的计算差异

  保罗·克鲁格曼,美国经济学界新一代领军人,他表示,预测亚洲地区金融危机其实很简单,只要注意到在亚洲各国广泛并大量存在的房屋闲置,你就会知道问题已经出现了。

  国外媒体判断亚洲以及中国的房地产市场泡沫状况的一个重要标准,就是住房空置率是否超过15%。

  与境外的报道不一致的是,国内的所认可的住房空置率远远没有那么高。

  据北京市统计局日前刚刚发布了2003年北京市房地产市场综合报告中提到:截止到2003年底,按房屋类型分,商业地产空置面积占全市商品房空置面积的比重为7.2%。而另数据表明:截止到今年1—7月,上海空置率下降37.7%,全国空置9678万平方米,下降了0.8%。全国的房屋空置率处于下降的趋势。

  “中国的空置率是下降的,北京的空置率不但下降,而且房租也在上升的。” 任志强说。

  今典花园的董事长张全宝表示:“竣工有空置是正常的,只要符合空置标准。”他认为房屋主要以实用为主,投资占的比例不多,出租也不超过15%,目前我国的供需尚处于一个平衡状态。

  北京桦达创意房地产经纪公司总经理曾新慧认为,“他们的GDP和人均收入都远远地高于我国,中国的消费者不是没有需求,而是60%的消费者买不去起房子”。他认为,如果市场存在饱和现象也是阶段性的饱和,目前这些饱和城市大体集中在广州、上海、厦门、深圳和浙江地区。

  “强调空置率是一个‘低级的错误’”,中信证券的房地产分析师王德勇认为。

  西南证券的房地产分析师段海瑞也指出,所谓的空置率的概念国际与国内的计算方法不同。

  现在我国流行的空置率计算方法是,仅仅指累计的商品房空置房屋面积除以近三年商品房竣工面积之和;而国外的空置率则是全部空置房屋面积除以总房屋数。段海瑞按照国内计算方法计算的结果是,截止到2003年底,全国空置89.1亿平方米,空置不超过5%。

  那么到底哪个标准更科学?段海瑞认为由于我国房地产具体情况与国外发达国家不同,不能一概而论。

  建设部副部长刘志峰说,目前建立房产空置率指标体系还有难度,是把竣工一年以内的住房作为待销住房,竣工一年以上三年以内的商品房作为滞销商品房,竣工三年以上的住房作为空置积压房。

  一般来说,空置房指目前已竣工验收,取得住宅建设管理部门颁发的住宅交付使用许可证书,尚未售出的商品住宅房。很多业内人士认为这种说法比较准确。

  新土地政策批判

  自去年以来,房地产已经被列为宏观调控的重点之列,其中重要的一个手段就是实行新的土地供给政策,挤出泡沫,但目前的结果是,新土地供给政策造成的供应量过少,致使房价猛涨。

  华远集团董事长任志强认为,浙江的那份官方报告正是说明了恰恰是政府行为导致房价上涨。

  “上涨主要是国家政策造成的,如果没有国家的招拍挂(招标、拍卖、挂牌)的政策不会有这种情况,”任志强认为,招拍挂的土地上涨是促使房价上涨的首因。“上半年协议出让土地的平均价格是下降为10万元/1平米,而招拍挂的土地是协议出让的土地的6倍到8倍”。

  第二个因素是由于政府从土地中获得的大量的资金和大量的拆迁,像江浙地区;第三个因素则是浙江省的城市化速度远远高于全国速度,去年乃至前年大概平均都是2点几。而全国城市化速度平均在0.85到1.25之间。

  然而北京市国土房管局则表示,今年上半年,本市土地供应量比去年同期继续增长,近期北京市房价上涨的主因并不是土地供应问题,而是主要是北京市近郊周边地区房价上扬所引起的。

  房管局的相关负责人表示,今年上半年本市已供应土地2024公顷,比去年同期继续增长了40%;另一方面,目前已经出让给开发商的,但还未开发建设的居住用地约有1000公顷左右,这部分存量土地在相当程度上也可以解决土地供应的问题。

  有专家指出,北京商品住宅价格虽上涨较快,但这种波动还是属于价格区域内的波动,整体市场还是活跃正常的。

  “土地政策不透明恰恰是政府想利用土地政策不透明、信息不透明来提高土地价格的一种做法。如果不解除的话,以后可能会出现越来越多的问题,”任志强说,“我们国家解决的是土地一级市场开发的问题,如果土地一级市场是政府垄断的话一定是个错误。”

  中介公司抱怨说,“今年上半年与过去的几年相比如此不同,波动明显,大部分公司没有交易,几乎处于停滞状态。”

  SOHO总裁潘石屹也强调说:就中国北京的房地产而言,目前最大的问题不是泡沫、不是冬天了、不是过热,而是没有市场化,没有真正的市场化。

  他认为,“土地要市场化,新房子的交易要市场化,二手房的交易也要市场化。只有市场化了,北京的房地产才能健康的发展。”

  新土地政策还导致了另一个问题。拿北京政府实行的招拍挂来说,很多招拍挂是两年或者一年以后才能提供土地,也就是说三年到四年才能提供房屋。但是从招拍挂同一天就开始签订土地方案合同,计算土地使用年限,等于在贪污老百姓的钱,老百姓白交了“土地出让金”。

  对于地产商来说他们并没有承担太大的发风险,是将这种风险和土地的高价千方百计地转嫁到消费者的头上。

  据王德勇分析认为,这种上涨必然会加重社会经济的运行成本,使得各个行业成本提高,竞争力下降,会影响到出口,甚至会带来通货膨胀的产生,同时解决居住问题也加大了。

  (详情请见《经济》杂志10月号)




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