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中关村的下一个泡沫

菜鸟
2002-12-20 17:56:00    评分
到目前为止,中关村在技术型基地和贸易型老路之间的摇摆,只能使这块以前被称为“中国高科技产业的圣地”在自身定位上更加“模糊”和“分裂”。 在今天的中关村,房地产带来的“热钱”、“快钱”正在毫不留情地侵蚀着中小企业的生存成本,扼杀着明星企业的创新激情,淡漠着中国IT产业的技术敏感度,在一片钢筋水泥的大干快上中,中关村在它的贸易型老路上越走越远。 没有人愿意看到,在有关“技术还是贸易”的多年争论之后,中关村内核的创新基因又被层层叠叠的写字楼所束缚甚至扼杀。企业追求超额利润对土地和政策资源不择手段的寻租,加上政府部门对于财政收入的企望,正在这里演变成一场轰轰烈烈的“房地产运动”,从而进一步加剧了中关村的“空壳化”进程,并由此制造着—— 小汪是某公司的产品软件测试工程师,在北京翠宫饭店写字楼内上班,因为工作很紧张,在中关村附近租了一套一居室。他很幽默地形容自己的未来10年:“前3年,给房东干;后7年,给银行打工。” 在一次公司例会上,公司的一位副总说:“你们别抱怨拿到手里的钱不多,就你们坐的地方,一个平方米每天的租金就得8元,公司得为此付多少钱?一个萝卜一个坑。”小汪算算公司的整体面积和员工人数,每个人有近10平方米的“势力范围”,也就是说公司为他所付的房租得顶他薪水的大半,如果加上自己住所的租金,意味着自己全部的收入也只是混个“立锥之地”。 意识到在中关村数房地产挣钱最快之后,小汪看中关村内的新楼盘不再无动于衷,“竖着的那些写字楼可是‘黄金树’。”他也有点看清本质的得意:“总算是搞明白了,我给自己的房东打工,中关村的IT企业是给房地产商打工,从个人到企业都一样。” 抢种“IT丛林” 比小汪明白的人有的是,尤其是大老板们。 “只要是赚钱,为什么非得做IT呢?”在再三得到不透露公司与个人姓名的承诺之后,一位房地产企业副总如是说。“别看中关村IT企业云集,从房地产的角度来看,和别处没有什么两样,最挣钱的和最具有控制力的还是房地产。无论是商务住宅、还是高档写字楼,都是想办法从一级开发商的手里拿到地,投入一大笔钱,而后再收回更多的钱。”他的话不仅坦白,而且一言中的。“一般的房地产项目会有15%的毛利润保证,高档写字楼甚至可以轻轻松松地超过20%,试想有哪家IT公司可以确信自己能够做到这一点?” 在这样的诱惑下,越来越多的公司或明或暗地参与到这种规模资本流游戏中来,从北大系、清华系、联想、四通、到湘江国际、华润置地、锦绣大地、光大房产,房地产的足迹遍及中关村的各个角落。“它们只是二级开发商,还有中科建、海科建这些一级开发商。”中关村IT人协会秘书长、北京广厦网络技术有限公司总裁刘志硕说,“政府主导是明确的因素,只有政府开发,将出卖的地皮大小、位置划出来,而后才能够拍卖给开发商。”二级房地产开发商和物业管理集团在政府政策的指引下,借“IT产业多元化发展”的东风,将飘扬的旗帜尽收怀里,掌控了中关村内的资本流。 “也许说房地产项目是黄金树有点过分,但是树上结的果子绝对是黄金果。”某公司老总如此笑言,尽管他的公司并不在房地产业内生存,“这个行业确实能够钱生钱,只要你有很大量的钱和很庞大的关系网,至于原本是不是IT公司,我倒觉得无所谓。” 快、准、狠、秘,中关村新一轮“造林运动”的主角们就这样悄悄地进了村,从太平洋国际大厦到清华同方科技广场,从CEO官邸新新家园到融科资讯中心,传统房地产商和IT厂商抢着投入,比如小汪上班的翠宫饭店,它的利益分配者是首钢股份,从中赚取物业费的则是首旅股份。 就在昨天,人们还在为“中关村是公路还是停车场”、“是菜市场还是硅谷”的问题争论不休,有关政府部门也一直在高声喊着“我们每天都在进步”。而今天,混凝土已经浇进了鼠标的世界,写字楼与商务住宅遮天蔽日,房地产成为中关村下流淌的暗河。各方英豪奇招迭出,犹如武林高手,虽大象无形却也掷地有声,炒起了地皮买卖。 说吧,你只要利润 “企业追求利润,房地产有比较高额的利润,企业投资做房地产也是正常的选择,这一点不容置疑。”刘志硕说。 “房地产业在中国的历史并不长,暗箱操作带来的利润比15%还要多。我不避讳说暗箱操作。”北京大水广告公司的总经理陈吉吉如是说。他所在的公司曾经成功策划了中关村大厦的市场策划与推广工作,“中国的中关村,中关村的中关村大厦”也使得中关村大厦成为当时“村内”最“火”的楼盘之一。“土地的市场拍卖原则在2001年的4、5月份才开始真正实施,快到年底才出台了文件,而这之前,不规范的事情经常有。” 同样的认知并非只在与房地产有关的边缘行业中存在。在北京北四环海淀图书城的西面,一个新的楼盘工程正在进行中。单从地理位置上,已经确立了这个名为“左岸工社”的商务区所面对的潜在客户。“我们的目标很明确,锁定的是‘海归派’的创业型企业。”左岸地产经纪(北京)有限公司的一位销售经理如是说,“这个项目中凝聚了公司总经理林涧十几年的想法,并且你也看到了,我们的口号就是‘少数人的写字楼’。”从价格上看,据他介绍,现阶段“左岸工社”的写字楼部分是按每平方米1.1万元的价格出售的,“这并不贵,如果你留意的话,在中关村内的高档写字楼中我们的价格算便宜的。” 而另一方面,计算机的技术可比性已经不再是惟一的依赖,价格透明化之后,利润点低得让厂商难过;同时,作为IT重要支撑的电信采购继续低迷,电子政务、企业信息化所带来的商业机会空余热烈的口号。2001年度,联想公司利润率为4.275%(营业收入328.7658亿元、利润总额14.0535亿元);北大方正利润率为2.100%(营业收入116.6297亿元、利润总额2.4490亿元);清华同方利润率为8.802%(营业收入52.2835亿元、利润总额4.6019亿元),房地产就如同“夏娃”的诱惑,让手中握有大量资金的IT公司难以抵挡。对如此高的利润,房地产成为“村内”各方资本发展的上佳之选。 “而房地产的资金流转速度较快,重要的是需要大量投入,而大的IT公司并不缺钱,缺的只是可以获得增长点的投资领域,这也是现在大家都到一个碗里抢饭吃的原因。”一位不愿意透露公司和个人名字的房地产副总说。而北京顺达同贸有限公司董事长苏国京还有补充:“我觉得总体是这样一个概念,就是这些公司在资金实力、人员实力、政府关系实力方面已经具备了很雄厚的基础,它们可以发挥大公司的优势,在房地产领域从容运作。” 还有一个重要的原因就是政策的支持与一级开发商的“热心”与“慷慨”。(见记者的调查背景《中关村房地产的“二级模式”》) IT厂商对于高额利润的追求无可厚非,可是,在现有国情体制下,对于土地和政策资源的寻租,却使得越来越多的IT企业成了“不吃回头草”的“野马”,在它们遍尝“泡沫”滋味的同时,真正被损害的却是它们的意志力和原本可以对这一产业的贡献。 “IT地主”与“突围出村” 在这样的前提下,联想斥资20亿元的融科资讯中心A座拔地而起。而在中关村一家知名IT公司的规划中,在最初申请中被描述为“以职工宿舍为主”的几万平方米的土地上,最后耸立起的却是几座具有鲜明港式风格、总面积为几十万平方米的高档写字楼,成为该公司成立以来非IT投资的最大手笔。而且,就在记者采访位于上地西区的中关村软件园时发现,在“××北京生产与研发基地”——一大批企业自用产业用地上,推土机也在翻新着“一个时代”。 新时代的到来同样是以政府部门付出的高昂成本为代价,“西区软件园的土地成本价格是2700元,而来自政府的补贴就有2200元,经过政府认证的软件企业,可以采用土地出让制。”这意味着经过政府认证的高科技企业(软件、生物)可以买到每平方米500元的土地。 “鼓励企业在上地西区建楼,也是北京市政府促进本地高新企业发展的一种方式。在南方很多地区的诸多优惠政策刺激下,已经有一些公司离开中关村到外地发展,中关村必须采取相应对策。”苏国京说。 楼是盖起来了,但是否如政府部门所期望的促进技术型公司的大量入住和税收的增加,却值得怀疑。“本来中关村到目前的定位还比较模糊,中关村管理委员会希望它向技术型基地发展,但由于财政收入方面的企望又推着中关村继续走贸易型的老路。而这两种不同在楼盘寻租方面的价格又相差太大。”说起这一点,苏国京不无忧虑。 优惠政策对于经济发展固然是好事,但对中小型企业来说,似乎并不能因此获益。首先,中小型企业要经过政府认证本身就很困难,即便能够经过认证,也缺乏资金表现它们的“地主情结”。对于大多数中小型公司而言,最幸运的不过是进入像中关村软件园这样租金只有2.6元每平方米/天的孵化器公司。 “中关村内的新增企业速度高达25%,减掉搬出的企业与关闭的公司,增长还是非常快的,今年新增加的企业将多达3200家。就情形而言,到2005年写字楼的面积至少还要再增加300万平方米。”刘志硕说。他认为北京市写字楼的发展已经完全在市场经济的指引下发展了。 但问题是,建筑面积的增长与新增公司之间是否能够形成对应的关系? 一方面,由于中关村内土地资源已很稀缺,房地产商获得土地越来越难,付出的代价也更为沉重,引发的结果必然是“倾向于建设高档写字楼或者高档公寓,以便在单位土地面积上获得尽量高的资本回报,即便是高档次建设较普通型建筑多投入60%~80%的资金,也在所不惜。”刘志硕说。而另一方面,“小公司中的大部分根本没有足够的资金实力进入这些高档次的写字楼中办公,即使有带阳光走廊、租金每平方米/天只有2.6元的写字楼,也只有在类似我们公司这样的孵化器企业中才有可能,并且还是在西区。”北京中关村软件园孵化器服务有限公司总经理王宝隆说。 这种畸形比例造成的结果是,大量中小公司办公空间严重缺乏的情况依旧,而中关村内还存在着220万平方米的办公空间的存压量。“到2005年,办公空间的存压量将达到350万平方米。”刘志硕如此评说,他所在的北京广厦网络技术有限公司的主业务是市场调查,手中握有大量的数据,因而做此判断并非空穴来风。这意味着,从2002年到2005年建设的300万平方米的办公写字楼根本无法再得到消化,或者换一种说法,空荡的写字楼因为价格高而在未来的3年内闲置率更高。 就目前来说,尽管中关村内的房地产还是参与就有奖金的大众运动项目,但是就在IT厂商转变业务、到房地产行业掘金的同时,中小企业已经开始了它们的“IT突围”。 “依托大量的高校,中关村是世界上人才资源最集中的地方之一。”这一点一直令中关村人引以为豪。但在这自豪的背后,中关村人也看到了“校办产业”的阴影。清华大学、北京大学、北京航空航天大学等几乎所有海淀区的高校内都“驻扎”着众多的小型公司。而除却联想集团、北大IT系、清华IT系等大公司的光明一面不说,众多在“校办产业、院办产业”庇荫下生存的小公司却显得很无奈:威胁企业生存的并非技术、市场竞争或者来自其他公司的并购威胁,而是校园外高昂的租金,将公司约束在“永远的微小型”,租金成为最大的障碍。极端的情况是,某串口设备生产商躲到了中关村内一个小学图书馆的三层楼里,在出租车难以到达的地方遥望着“市场”。 同时还有一大批公司则分散在中关村内的民用房内,例如上面提及的那个商情广告公司就在紫金庄园内,同样的例子还有广州某交换机生产商的北京办事处,也在知春路的一住宅小区内。 “当运营资金的50%以上被租金消耗掉之后,公司的生存就成了忧虑的中心,发展与成长相对来说更为艰难。”苏国京如是说。这位曾经在国家机关工作过的公司负责人,有效地利用了自己的“关系资源”,将公司的办公地点选在了距离北京东三环CBD比较近的地方,而省却了大多数中小型企业的担惊受怕。“有时候搬出中关村是因为交通问题,有时候搬出中关村是因为业务转变,而也有时候搬出中关村则因为物业问题。”陈吉吉说。 对于许多创业型企业而言,之所以纷纷“逃离中关村”,说白了,最简单的原因就是:交不起“IT地主”的租子。 而面对高昂的房租,小公司的对策可谓是层出不穷。在记者采访某科技公司老总的过程中,发现该公司在数码大厦中只有一间办公室的门面,而研发部门与生产部门则分别位于中国地质大学(学院路)与清河(上地北面)。该老总自嘲此为“狡兔三窟”,而他的理由听来也合乎情理:在数码大厦办公,是因为毕竟在村内,可以利用中关村内的资源,更方便地拉近与潜在客户的距离,“有什么事情也不需要跑老远的路去谈。但是如果将整个公司都放在那里,我想收入差不多要全部给了数码大厦的物业了,简直没有办法经营下去。并且一旦结识了客户,下次就可以将其带到这两个地方来,既是相互熟悉的过程,同时也容易防止其他公司抢走客户。” 当记者问如果租金费用降低到一定的程度,是否愿意将公司设立在中关村内的时候,该总经理坦言自己的这种拆公司的方法也是被逼出来的:“当然愿意了,如果租金不高,并且服务也还能达到现在的水平,肯定还是希望在一起办公的,毕竟分开来管理不方便。” 与这种独辟蹊径的方式不同,更多的公司是将注册地放在了中关村,而将公司地点设在了中关村外。这样,既享受了中关村园区对高科技公司的优惠政策,又节约了租用办公楼的费用。根据刘志硕所提供的数字,“事实上,并非像有人指出的那样——80%的企业选择离开中关村,而是有39%的中小企业在中关村以外有办公地点。” IT楼盘:炒的就是概念 对于中关村而言,最直接的诟病是交通与环境问题,而对于“村”内公司而言,指责的则是办公环境。 高档写字楼可以吸引大公司入住,并由此带来高昂的产出与税收。“比如希格玛大厦,仅仅在2001年,这个写字楼中的企业税收就占整个海淀区税收的1/17,如此高的税收收入也只有高档的写字楼才能够实现。”刘志硕说。 “像希格玛大厦那样的服务,在中关村并不多见。从另一个方面来说,又有多少公司能够如同微软、神州数码那样支付高昂的租金费用呢?即便这样,神州数码还自己盖楼去了。粗略算一下,神州数码3年的租金已经和它现今在上地投资盖办公楼所花的钱差不多了。”北京伟业顾问有限公司的某客户服务经理对刘的话表达了他的看法。 “就中关村内的大部分公司而言,对于物业的抱怨就一直没有断过,这也是中关村的高档写字楼难以和东三环CBD相比的原因之一。实际上,房地产公司对中关村内的写字楼建设的了解,和在北京西城、东城或者其他地方建设的写字楼并没有什么不同。虽然在宣传中会用到一些看似独特的、切合中关村IT的标语,但是最终你会发现这只是商业炒作而已。可以说到目前为止,除了希格玛大厦,或许还有联想的融科资讯中心实现了真正的5A智能化,许多楼盘都或多或少地存在一些问题。”这位客户服务经理说。 大水广告公司老总陈吉吉也认为,“物业管理本身就是一个核心问题,因为有些房地产商本身打的就是物业牌,比如说万科,从万科城市花园、万科新新家园,到万科新园、万科天秀,就是以物业树立品牌。”而具体到中关村来说,本身地价就高,房地产商为了获得高的房价,也将建设做到一定层次,但是为什么给人的感觉还是不如北京东边的CBD呢?“CBD那边的租金比较高,每平方米/天有3美元之多,而在上地西区也就只有3~5元人民币,中关村相对要高一些,但是一般也就在10元人民币左右。”王宝隆说。 挑战除了价格之外,还有现实的综合服务水平问题。“尽管中关村内的写字楼价格并不便宜,但是服务配套确实比较差,我觉得价格不是主要问题。”刘志硕如此认为,“不管是娱乐设施、中介机构、广告公司,还是会计师事务所、律师事务所,乃至国际货运等相关的服务机构,都和朝阳区差一大截。” “从现实来讲,无论从建筑档次上,还是物业方面,中关村都和CBD有一定差距,这一点也必须承认。同时应该看到,正是这样的差距,才有了房租上的差价。好马配好鞍,如果是个破楼,用国际化的物业管理是不值得的。”陈吉吉表明他的观点,“小公司也许并不需要这么好的办公环境,适合这些公司的办公环境才是合理的。” 但小公司本身的观点,则不尽相同。“并不是小公司不希望有好的办公环境,关键是如果租金太高的话,研发投入就不能够得到保证,公司最后还是难以在中关村生存下去。”苏国京说。 刘志硕向记者说了一个特例,以表明现在中关村的楼价并不是那么贵:即便是在1992年,沿着老海淀街往里走,也就是在现今白颐路往西70米附近,小巷里面的一个小门面房,不到13平米的使用面积,每平方米每天当时的租金就得要19元。“到目前为止,我还没有听说过中关村哪一个写字楼能够出到这个价格。”但当记者问他为何将自己公司的办公地点选择在北京大学医科部附近而不在中关村时,他则表示是“从多方考虑的需要”。 如此看来,念经容易成佛难。 不可否认,高品质写字楼确实能够为入住公司带来好的市场形象,也可以成就入住公司员工好的办公心态,进而对公司产生业务的促进。但问题是,像神州数码、微软中国这样能够享受希格玛大厦服务并为之付出代价的公司,在中关村内又有几个?能够在中关村内理直气壮地说解决了物业方面问题的好楼有几幢?房地产巨额利润的诱惑已经渗透中关村的灵魂,大公司开始利益短视,小公司无奈颠沛流离。 中关村的两种选择 在经历了互联网经济泡沫的冲击之后,中关村公司或许还要为几年后即将到来的房地产经济泡沫而付出惨重代价。而在泡沫未曾破灭前,中小技术型公司“安得广厦千万间”的呼唤,与越来越空旷的高档写字楼,还要遥相“互映”到几时? 更深的忧虑还在于,中关村到处四溢的房地产泡沫客观上大大加剧了这一高科技区域的“空壳化”进程。在继续提升“中国硅谷”的技术含量和追求短期政绩之间,中关村面临着抉择:是重新定位向技术型基地发展,支持和激发高科技园区的创新精神,还是仅仅出于对财政收入的企望,在贸易型老路上越走越远? ·背景链接一·“中关村”的变迁 “中关村”在历史上曾有众多称谓,如“中关”、“钟关儿”等;1954年土地改革后,开始在标识上统一称为“中关村”,1959年,中关村设立派出所,1961年,中关村成立街道办事处,开始实行行政建制。 1980年10月,中国第一个民营高科技企业成立,由中国科学院研究员陈春先等创办,时名为“先进技术发展服务部”。1983年和1984年“两海两通”(科海,1983年;京海,1983年;信通,1984年;四通,1984年)先后成立,“中关村电子一条街”概念出现并广为人知。地点从海淀黄庄沿白颐路向北延伸至成府路西口和中关村路、海淀路一带。后白颐路更名为中关村大街,总体面积约10平方公里。 1988年5月10日,国务院正式批准《北京市新技术产业开发试验区暂行条例》,以中关村为中心的100平方公里范围成为新技术产业开发试验区,拥有著名的“18项优惠”政策。“中关村”面积约75平方公里,包括一个核心区和两条主要轴线。核心区包括中科院、清华大学、北京大学和中关村西区。白颐路是中心区的主要轴线,学院路为中心区的另一条轴线。 1999年6月,国务院批复北京市“10年内将中关村建设成为世界一流水平的高科技园区”的计划;8月,中国科技创新大会召开,北京市政府借机将中关村的开发提升到与深圳和上海浦东相同的政治地位。而地域也因此一再扩大。目前,海淀园总面积为359平方公里,成为全国最大的高科技集中地,它包括上地信息产业基地、北大生物城和中关村软件园,西三旗新材料基地,回龙观地区,永丰科技园和航天城,中关村生命科学园等五个组团。 ·评论·中关村人晚归何处? 2001年建设部的数据显示,全国城镇人口人均住宅面积为21平方米,而北京这一方面的数据为23平方米。对于中关村而言,IT企业员工的人均办公面积目前维持在5~7平方米之间,按照住宅面积与办公面积5倍的规则换算,中关村员工的个人拥有住宅面积应该在25~35平方米左右。而实际的情况是,根据2001年中关村人力资源调查资料结果显示:在中关村内,不拥有住宅的IT员工比例高达76.4%。 目前,中关村内的住宅项目规划面积在600万平方米左右,而整个中关村在2002年到2005年的3年间,需要的住宅面积将达到1200万平方米,这其中不包括当前业已存在的76.4%无住宅员工的需求。 从规划层面上看,虽然北京市政府今年已经实行了土地拍卖制度,以增加房地产市场的透明度,但从“终端产品”——住宅的结果来看,收效甚微,房地产价格并未降低。同时,在中关村地域内的住宅土地供应量过少,而大部分住宅楼盘也是定位于高价位的商用公寓住宅。尽管某媒体宣称“北京房地产供大于求,2003年降价已成定势”,但对于中关村而言,这是一股难以吹来的春风,因为在土地资源稀缺的前提下,高档次的写字楼或者商务住宅将得以继续保持“高姿态”。 在此情况下,在“村外”生活成了中关村人的直接选择,这促使在中关村内发展与IT公司配套的商业娱乐设施与场所成为空话。“中关村人有钱,但是不会玩”,成为中关村IT企业员工互相调侃的一句话。 而另一个直接结果是私家车数量高速增长,使北京市政府在中关村的交通改造陷入困境:尽管中关村从1999年到2002年先后在中关村扩宽了众多主干路道,但同时中关村IT企业办公区里的私家车数量剧增了5.9倍,中关村各主干道在上下班时继续起着街道停车场的作用。 中关村管理委员会也在大力倡导海外留学生入住中关村创办高新技术企业。根据调查,留学生企业的平均资产收入能力是国内高新技术企业的1.7倍,达到盈亏平衡点的速度是中关村内企业平均时间的60%,具有较大的优势。但有一点需要确定,海归派或者外资投资公司无法消耗中关村内的高档住宅,而无论是外销住宅还是内销公寓,都将面临高价与空闲的矛盾。 ·背景链接二·中关村房地产的“二级模式” 近年来房地产作为中国GDP的重要支撑点,同时也是基础建设的重要杠杆,从上个世纪的末几年到未来多年内,都将是政策支持的对象,同时,作为一级开发商,也有它们的“贡献”。根据记者调查,作为国有资产的土地资源,只有经过“土地合法化”过程后,才能进入市场。也就是说,一级开发商从国家的手中将土地权“买下”,即进行了“一次开发”后,才能进入拍卖程序。而当前的一级开发商均属于政府部门下属的事业单位,必须进行利润的分配与上缴。在采访过程中,几乎所有的对象都谈及一点:拍卖程序在近期才开始投入使用。“以前的土地获得都是如此。”某房地产顾问公司的一名高级顾问一边对记者说,一边将手放到桌子上伸远和收回地比划着。 而利益的最终分配,刘志硕告诉记者:一级开发商进行土地开发时,8%以内的利润是政府认可的该开发商的合理利润,而8%以上的部分,则分为两部分,在8%~15%这个区间内,有一部分要上缴政府财政,而15%之上的利润则全部归地方财政与国家财政。“这可以从某种程度上规避一级开发商单纯追求利润的弊端。”刘志硕说。 固然,这一操作模式可以“规避一级开发商单纯追求利润”,可以确保土地以相对合理的价格到达二级开发商手中,并促发写字楼的最终价格下降。但是如果二级开发商不准备降价呢?特别是在中关村目前的写字楼还“比较好卖”的时候? 一级开发商将利润点控制在8%以内,这样所得的利润就完全可以“合理地”留在企业内。即便在8%~15%以内的相当一部分利润还能够归一级开发商所有。但是很多情况下,一级开发商却心甘情愿地放弃了,原因何在?除了拍卖程序生效前的凭借关系“暗箱操作”之外,即便拍卖程序生效后,是否还存在着一级开发商和二级开发商相互给面子而将应该上缴财政的那部分收入“暗渡陈仓”了呢? 在这样的前提下,进行市场操作楼盘建设的二级房地产商就有可能获得更大的利润空间。在IT泡沫还未曾消退之前,中关村内寸土寸金的地皮,仿佛可以对IT厂商摇旗呐喊:“为了利润,舍我其谁!”



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